La guerre entre les États-Unis et l’Iran continue de provoquer des hausses en cascade. Prix du pétrole, inflation, OAT à 10 ans, taux d’intérêt des crédits immobiliers : tout est lié. Du coup, le TAEG en arrive à dépasser le taux d’usure et votre crédit immobilier est refusé. Heureusement, il existe une solution : la délégation d’assurance emprunteur.
Le crédit immobilier à la merci du prix du pétrole
Suite au blocage persistant du détroit d’Ormuz, les prix du pétrole ont fortement augmenté. Il s’en est suivi une inflation sur de nombreux prix : transport, matières premières… Cela a provoqué une hausse du coût de l’argent sur le marché, notamment obligataire.
C’est, entre autres, le cas de l’OAT à 10 ans. Cette obligation est utilisée par l’État français pour emprunter à long terme. Le problème est que cette obligation sert de référence importante dans le calcul des taux d’intérêt des prêts immobiliers. En cas de hausse, le financement des banques leur coûte alors plus cher.
Et, avec le conflit qui perdure, certaines banques ont déjà commencé à ajuster à la hausse leur taux d’intérêt immobilier.
Rappelons qu'un crédit immobilier auprès d'une banque oblige à payer de nombreux frais, en plus du remboursement de l’emprunt.
Pour avoir une vision plus précise du montant total de ces frais, vous devez demander à votre banquier la communication du TAEG appliqué à son offre de crédit.
Ce Taux annuel effectif global (TAEG) regroupe en effet l’ensemble des frais liés au crédit :
· Taux nominal d’intérêt de la banque ;
· Coût de l’assurance emprunteur ;
· Coût des garanties obligatoires (hypothèque ou caution) ;
· Frais de dossier : ouverture, tenue de compte ;
· Coûts annexes, comme les frais d’évaluation du bien immobilier…
Le TAEG est d’ailleurs un meilleur élément de comparaison d’une offre de crédit que le seul taux nominal. Une banque peut faire la promotion d’un taux inférieur à d’autres offres, mais facturer 2 000 euros de frais de dossier !
Une hausse du taux nominal d’intérêt de la banque augmente donc le TAEG. Pour certains profils d’emprunteurs, il risque alors de dépasser le taux d’usure. Or, cela est interdit…
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Entre pétrole et taux d’usure, votre crédit pris en otage
Pour protéger les consommateurs, la Banque de France fixe chaque trimestre le taux d’usure. C’est le taux légal maximal qu’un organisme de crédit peut appliquer pour prêter de l’argent. Il se calcule sur la base des taux moyens constatés au trimestre précédent, majorés d’un tiers.
Avec l’augmentation des taux bancaires, certains profils d’emprunteurs pourraient voir leur dossier d’emprunt immobilier refusé dans les mois qui viennent. Et cela risque de se produire même si leurs revenus sont importants, l’apport personnel au départ conséquent et leur situation professionnelle rassurante.
Le problème vient de la variation rapide des conditions du marché financier. Avec ce blocage d’une partie des approvisionnements mondiaux de pétrole, il ne se passe pas une semaine sans qu’on annonce une augmentation du prix du baril. Cela oblige donc les établissements financiers à rapidement réagir en augmentant leur taux.
Or, le taux d’usure, lui, est fixé tous les trimestres. Il met donc plusieurs semaines à intégrer les hausses successives des taux bancaires. Les professionnels du crédit appellent cela « l’effet ciseau ».
En 2023, c’est au vu du nombre de crédits immobiliers refusés que la Banque de France avait accepté de revoir le taux d’usure tous les mois, au lieu de tous les trimestres. Mais cela n’avait duré que 5 mois.
Même si l’augmentation des taux n’atteint pas le niveau de 2023, autant ne pas attendre pour présenter votre dossier de demande de crédit immobilier rapidement.
Et n’oubliez pas de changer d’assurance emprunteur, c’est votre plus sûr moyen de rester en dessous du taux d’usure.
La solution de la délégation d’assurance
En attendant la réponse de votre banque, vous avez le temps de rechercher une alternative à l’assurance groupe proposée par votre banquier.
Vu l’importance de l’assurance emprunteur dans le calcul du TAEG, la déléguer à un assureur autre que la banque est la meilleure solution, d’une part pour la payer moins cher, et, d’autre part, pour maintenir le TAEG en dessous du taux d’usure.
Avec la délégation d’assurance, vous allez diminuer les mensualités de remboursement, et vous pourrez garder la durée prévue au départ pour votre prêt. Et en réduisant le coût total du crédit, vous éviterez que la banque vous refuse votre emprunt à cause du taux d’usure.
Les assureurs indépendants acceptent en effet de sortir des garanties standard, et d’individualiser leur contrat en tenant compte du profil de l’emprunteur. Cela peut concerner les non-fumeurs, les cadres qui n’ont pas un métier à risque, les moins de 40 ans en bonne santé…
Cette personnalisation des garanties permet de bénéficier alors de cotisations moins élevées.
Voir à ce sujet notre article « Optimiser son assurance emprunteur ».
A La Réunion, le Groupe Gesco Assurances pourra vous aider à comparer et à trouver une solution acceptable par votre banquier. Ce courtier en assurances a les compétences et l’expérience dont vous avez besoin sur un sujet parfois un peu trop technique.
Ses conseillers sont à votre disposition dans l’une des quatre agences de Saint-Paul, Saint-Denis, Saint-Pierre et Saint-Leu.